En 2019, 55 % des agriculteurs avaient plus de 50 ans et 13 % plus de 60 ans¹. C’est donc un grand nombre d’entreprises agricoles qui vont changer de main dans les années à venir ! Le renouvellement des générations est un enjeu fort pour demain, avec un achat de foncier qui pèse de plus en plus dans le coût des reprises.

En France, les prix des terres arables restent maîtrisés au regard de ceux observés dans les autres grands pays agricoles. Pour autant, le prix d’achat du foncier pèse dans la reprise des élevages porcins, mais il est évidemment indispensable d’en avoir la maîtrise.

Un prévisionnel économique

Au moment de son installation, le futur exploitant agricole n’aura pas forcément les moyens d’investir à la fois dans les terres et dans l’outil de production (bâtiments, matériels et cheptel) dont le prix est de plus en plus élevé.

La première étape est d’établir un prévisionnel économique pour déterminer la capacité financière du projet du futur exploitant. Le financement par emprunt bancaire du foncier peut représenter des annuités importantes. Un apport personnel permettra d’en réduire le niveau.

Pour compléter son plan de financement, le futur exploitant peut collecter des fonds sur les plateformes comme Miimosa.com ou Agrilend.fr. Le projet doit parler aux contributeurs (projets financés : vente directe, projets atypiques, etc.). Les contributeurs peuvent réaliser des dons avec contreparties (produits, visite, séjour…). Il existe aussi des prêts participatifs, sans garanties, avec des taux allant de 2 % à 8 %. Attention, le coût de ces prêts peut être important.

Laëtitia Huby, Experte en droit rural, Cogedis

Comment alléger le coût de la reprise du foncier ?

Le choix des outils à mettre en place dépend d’abord de cette question : est-ce que le futur exploitant souhaite devenir propriétaire du foncier à terme ?

S’il souhaite acheter le foncier à terme, le portage longue durée est une solution intéressante, afin de décaler une partie du financement. Ce système est proposé par les Safer, ou d’autres organismes publics ou privés, comme l’association Terre de liens. La Safer en partenariat avec un organisme bancaire achète le foncier et le loue pour une durée de 5 ans, renouvelable une fois. À l’issue de cette période, le futur exploitant pourra acheter le foncier selon des critères financiers connus dès le départ, intégrant notamment la déduction des loyers versés.

À noter : La Safer disposera prochainement d’un nouveau fonds de portage géré par la société Citizen Capital.

Ne pas acheter le foncier

Le futur exploitant peut aussi choisir de ne pas acheter le foncier. Le foncier peut alors être acheté par des investisseurs et loué au futur exploitant dans le cadre d’un bail rural à long terme rédigé par un notaire, afin d’en sécuriser l’exploitation.

Les investisseurs peuvent être des membres de la famille. Dans ce cas, la création d’un GFA (Groupement Foncier Agricole) permet de bénéficier sous conditions d’un abattement de 75 % sur le montant des parts pour le calcul des droits de donation ou de succession.

Le foncier est un actif stratégique, qui ne perd pas de valeur. Le rendement est modéré, mais non risqué, ce qui peut intéresser des investisseurs tiers souhaitant un placement sur le long terme. Les collectivités peuvent également jouer ce rôle, avec un objectif de préservation du milieu naturel.

Enfin, le cédant peut vouloir conserver son foncier pour bénéficier d’une source de revenu régulière avec les loyers.

D’autres leviers pour réduire le coût d’acquisition

Il existe également des leviers, afin de réduire le coût d’acquisition de foncier :
- L’achat en Zone de revitalisation rurale (ZRR) par un jeune agriculteur bénéficiaire de la DJA, dans la limite de 99 000 €, bénéficie d’un taux réduit de droits d’enregistrement de 0,715 % au lieu de 5,10 % sur le prix d’achat.
- Ce taux réduit est également applicable pour l’acquisition du foncier par un fermier locataire depuis au moins 2 ans.

¹ Chiffres Insee